THE
JUDICIAL EVICTION PROCESS. THE CASE OF EVICTION BY TERMINATION OF CONTRACT.
AUTOR: ROMULO GUSTAVO RUIZ DE CASTILLA
cronicasglobales.blogspot.com
email:gusruizd@gmail.com
ORCID: 0000-0002-0601-8864
ORCID: 0000-0002-0601-8864
Se puede reproducir citando
autor y fuente
ABSTRACT
The eviction
process is a judicial action that aims to recover or restore the real right of
possession. Means the break of the contractual relationship between the tenant
and the landlord, when the tenant does not comply the return of the leased
property, according to a lease contract subject to a fixed term, the landlord
through a judicial process must demand the possession be restored.
RESUMEN
El proceso de desalojo es una acción judicial que tiene como objeto
recuperar o restablecer el derecho real de posesión. Significa el quiebre de la
relación contractual entre el arrendatario y el arrendador, al no cumplir el
arrendatario la devolución del bien arrendado, según un contrato de arrendamiento
sujeto a plazo determinado, en ese caso, el arrendador mediante un proceso debe
exigir se le restituya la posesión del bien
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Contenido
Abstract
Resumen
Contenido
I.-Marco
teórico
II.-El
desalojo en el contexto jurídico y social
-Finalidad del desalojo
-Desalojo en algunos países
III.-El proceso desalojo en el
Perú
-Regulación del desalojo
IV.-El desalojo por vencimiento
de contrato
-Quienes pueden interponer la demanda
- Juez competente en el proceso
-El desalojo antes del
vencimiento del plazo para restituir el bien.
-Notificación de la demanda
-Pago de mejoras
-Ejecución anticipada,
lanzamiento antes de que se dicte la sentencia
-Lanzamiento o desahucio
V.- Normativa de desalojo y
administración de justicia
VI.-Conclusiones
Referencias bibliográficas
VI.-Conclusiones
Referencias bibliográficas
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I.-
MARCO TEORICO
Para abordar el estudio del
desalojo y en particular el desalojo por vencimiento de contrato, es necesario primero,
revisar las nociones básicas de los institutos jurídicos[1], que son fundamentales
para la comprensión del proceso en estudio, como son: propiedad, posesión y
contrato.
La
propiedad en el Derecho Romano, se entendía como la capacidad, que concedía a
su titular los beneficios de: usus o ius utendi, ius fruendi
o fructus, y ius abutendi o abusus. El usus, era el
derecho que el titular tenía de hacer uso de la cosa de acuerdo a su destino o
naturaleza, el fructus, era el derecho a percibir los frutos tanto
reales (intereses en dinero) o frutos de forma general. El abusus, era
la capacidad, disposición o potestad de modificar, vender o destruir el objeto
o cosa determinada. La doctrina posterior adicionó la facultad de
reivindicación, en la propiedad, o restitución en caso de posesión, porque se
entiende que la posesión puede también transferirse y transmitirse. La
propiedad, con mucho acierto, se explica en el artículo 923 del código civil
peruano CCP, como “el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien”. (Carranza Alvárez & Ternera Barrios, 2010) (derechoromano.es,
2016)
(Escobar Córdoba, 2006)
El
otro instituto jurídico clásico, es la posesión. El vocablo posesión procede
del latín possessio, que significa el acto de poseer ciertas cosas, ya
sean materiales o inmateriales. Proviene también del verbo, poseer, por ser un
acto referido a disfrutar un bien o usar algo. En la posesión deben estar
presentes dos elementos esenciales: a.- La cosa, el corpus o el objeto a
poseer y, b.- El animus rem sibi habendi o comportamiento que el
poseedor siente de poseer el objeto, la intención de tener una cosa y hacerla
suya como de su propiedad. En la posesión se reclama el derecho de poseer que
es la restitución del bien, no la reivindicación del bien. (Jarrillo, 2008)
(Carranza Alvárez & Ternera Barrios, 2010)
El poseedor del bien, aunque
no es el titular del derecho de dominio o propiedad, ejercita de manera
autónoma y libre, los poderes clásicos de la propiedad: uso y goce. Así
entendida, la posesión es definida por el Código Civil colombiano como “la
tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño” (Art. 762 CCCol), casi
en los mismos términos se establece en el Código Civil Chileno (Art. 700CCCL),
mientras en el Código Civil Peruano, se define como “el ejercicio de hecho de
uno o más poderes inherentes a la propiedad” (Art. 896 CCP). (Carranza
Alvárez & Ternera Barrios, 2010)
La diferencia entre
propiedad y posesión, es en realidad, la capacidad teóricamente perpetua de
disponer del bien y la facultad de reivindicación. Posesión y propiedad, como
dice Carranza, son dos partes de una misma columna o eje, dos caras de una
misma moneda. Estas dos instituciones tienen en común, el disfrute de un bien,
principalmente económico. No obstante, mientras que la posesión, se sostiene
como un derecho real provisional de hecho o de facto, el dominio o
propiedad ha merecido la calificación de derecho real permanente. Mientras que
la posesión se reconoce como un hecho jurídico, que modifica un derecho
subjetivo; la propiedad, se presenta como un derecho real teóricamente
perpetuo, provisto de dos elementos reales: el vínculo obligacional y el poder
directo sobre el bien. (Carranza Alvárez & Ternera Barrios, 2010) En
general, la propiedad se puede entender, como un derecho perpetuo que se
traslada a los sucesores del propietario o dueño, mientras que la posesión, es
un derecho anterior a la propiedad y positivamente es transitorio o
provisional, en cuanto se pierde en presencia de un mejor derecho, o porque
eventualmente puede convertirse en propiedad por el paso del tiempo, en tal
caso, la posesión podría objetar la titularidad del derecho real. (Carranza
Alvárez & Ternera Barrios, 2010) (Jarrillo, 2008)
El poseedor tiene ciertos
poderes jurídicos directos sobre un bien corporal sea mueble o inmueble, puede
usar o servirse o realizar sobre él, las innovaciones o transformaciones
físicas que a bien tenga, y adicionalmente aparte de la usucapión, incluso le permite jurídicamente en varios casos,
transferir y transmitir inter vivos y
mortis causa. En contraste, el
titular del derecho real de propiedad o propietario, tiene permanentemente
abierta la acción reivindicatoria,
por la cual puede reclamar y exigir el bien que no tiene en su poder. En
realidad, antes que la cosa misma, quien reivindica, pretende requerir el
ejercicio del derecho real de dominio que se concentra sobre el bien. Así, por
ejemplo, el propietario pleno, que ha perdido la posesión, se sirve de la
acción reivindicatoria para demandar el ejercicio de los poderes o facultades
que le corresponden, en salvaguardia de su derecho de dominio. Con esta acción
se propone un contencioso contra el poseedor del bien, requiriendo para su
positiva conclusión, la prueba de titularidad del derecho real. (Carranza
Alvárez & Ternera Barrios, 2010) (Jarrillo, 2008)
La tercera institución
clásica relacionada al desalojo, es el contrato. El contrato, se entiende como
un acuerdo o convención de voluntades, verbal o escrito, establecido entre dos
o más personas, para realizar, variar o terminar una relación jurídica de
carácter patrimonial. Un contrato para existir válidamente, necesita de varios
requisitos de eficacia tales como capacidad, consentimiento, objeto y causa. El
contrato de alquiler o de arrendamiento, es el acuerdo mediante el cual dos
partes, arrendadora y arrendataria, suscriben la cesión del derecho de uso y
disfrute de un bien mueble o inmueble, durante un determinado periodo de
tiempo, a cambio de una contraprestación o renta por este derecho de uso,
durante el tiempo de la relación arrendaticia. (Significados,
2018)
En el Código Civil
colombiano, contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga
para con otra, a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una
o de muchas personas (Artículo 1495 CCCol). (Código Civil Colombia, 2019)
En el Perú el contrato, según
el vigente Código Civil de 1984, se establece como, “el acuerdo de dos o más
partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica
patrimonial” (Artículo 1351 CCP).
En el nuevo Código Civil y Comercial
de la Argentina de 2014, contrato “es el acto jurídico, mediante el cual dos o
más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar,
transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales” (Artículo 957 CCyCA). (Código Civil
y Comercial de la Argentina, 2014)
II.-
EL DESALOJO EN EL CONTEXTO JURIDICO
El término desalojo deriva
del prefijo negativo des y del verbo activo transitivo alojar que
indica habitar, albergar, hospedar. Se trata de una locución que significa,
expulsar, sacar, apartar, despojar o hacer salir de un sitio a alguien o algo.
En términos jurídicos, es la acción de expulsar o echar a una persona o varias de la posesión de un
bien, por orden o disposición judicial. Mediante esa acción se despoja a
un individuo o varios, de la tenencia material de un bien inmueble por dictamen
de una autoridad jurisdiccional, en cumplimento de una sentencia. (conceptodefinicion,
2019) (Definiciona,
2019)
Finalidad
del desalojo
El
desalojo, tiene por finalidad reivindicar o reclamar el uso y goce del
inmueble, ocupado u habitado por quien no posee título para ello, o su título
ha fenecido. (enciclopedia-juridica, 2014) El proceso tiene como objetivo, restituir,
devolver, restablecer o recuperar el uso y disfrute de un inmueble, que se
encuentra ocupado por quien no posee o carece de título para ello, como es el
caso del vencimiento de contrato, la ocupación precaria o la falta de pago. El propósito
es posibilitar y asegurar el uso del bien, motivo del proceso, apartándolo de
la actuación o actividad de quienes lo ocupan o usan, con asistencia de la
fuerza pública si fuese necesario. La titularidad del bien puede concernir no
sólo al propietario, sino también al poseedor legal que tenga derecho de uso y
goce del inmueble.
El
objeto del proceso de desalojo según Hugo Alsina, es el uso de los bienes que
son materia del litigio, tomándolos, si fuese preciso, con el auxilio de la fuerza,
ante la acción de quienes la detentan. Palacio sostiene que el desalojo, es la
acción que se realiza con el propósito de recuperar tanto el uso como el goce
de un inmueble, que se encuentra ocupado por quien no cuenta con el respectivo
título para ello, siendo considerado como un intruso. (UPLA, 2016)
Existen cuatro tipos de desalojo general: por
falta de pago, por ocupación precaria (cuando se ha notificado el vencimiento),
aquel que se configura por cláusulas específicas según norma de cada país y,
por vencimiento de contrato.
Desalojo en algunos países
En
la Argentina, se dispone el desalojo inmediato de locatarios por vencimiento
del contrato o falta de pago de alquileres, y en el supuesto que se demostrase que
el actor obtuvo esa medida encubriendo hechos o documentos vinculados a la
relación locativa o al pago de alquileres, se le impondrá una multa, a favor de
la contraparte, más los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan
garantizados, tanto por la multa, como con una caución (art. 676 CPCCA). La
norma dispone que el juez sólo dispondrá la medida cuando de no imponerse la
entrega inmediata de la propiedad, pudieren derivarse graves perjuicios para el
accionante. La fijación de la caución es atribución del magistrado, de acuerdo
con las circunstancias del caso. Tanto la caución, como la multa, tienen la
función de resarcir al demandado, por la conducta ilícita del actor que hubiere
ocultado documentos o hechos acerca de la relación locativa o el pago de
alquileres. Contra la resolución, se permite recurso de apelación, pero nunca
con efecto suspensivo, pues la voluntad de la ley, al imponer este sistema, es
obtener un desalojo rápido protegiendo la propiedad y
salvaguardando la seguridad en los negocios. (Abatti & Rocca, 2018) En el marco
de varias reformas tendientes a acelerar los procesos y a garantizar la tutela
judicial argentinos, existe una propuesta de desalojo express
que disminuiría los tiempos del proceso, actualmente estimados en dos años,
para este tipo de causas judiciales, especialmente en aquellos por falta de
pago y por vencimiento del plazo, no obstante, no se han producido consensos en
el tema. (La voz, 2018)
En
Colombia, se configura el desalojo cuando se ha dado por finalizado el contrato
de arrendamiento y el arrendatario no tiene la intención de entregar el
inmueble al arrendador, o porque el inquilino incumplió con alguna de las
obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, como falta de pago
de alquiler mensual o canon de arrendamiento, tributos, servicios
públicos, entre otros. Debido a la omisión del arrendatario en el cumplimiento
de sus obligaciones, el arrendador se ve precisado a finalizarlo, debiendo
acudir a un proceso de restitución del inmueble. El desahucio, viene a ser la participación
que una de las partes hace a la otra para informarle que desea dar por
terminado el contrato. El desahucio tiene dos funciones, una es la de informar
la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento y, la otra es la de
constituir al arrendatario en mora y consecuentemente restituir la vivienda
arrendada. (notaria19bogota, 2019)
En
México, según el artículo 2483 del Código Civil Federal (CCFM), el
arrendamiento puede terminar entre otras razones: “por haberse cumplido el
plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para
que la cosa fue arrendada”. (Código Civil Federal de México, 2014) En ese caso puede
realizarse un proceso de desocupación por terminación de contrato de
arrendamiento, que considera daños y perjuicios, pago de los gastos y costas
judiciales y el correspondiente lanzamiento del arrendatario. (El Financiero, 2019)
En
Chile, el contrato de arrendamiento se precisa en el Código Civil como
consensual, es decir, que para que el contrato tenga validez jurídica, es
necesario el acuerdo de las partes, debemos señalar que este acuerdo puede realizarse
en tres formas distintas: por escritura privada o sólo firmada por ambos
contratantes, por escritura privada con firmas autorizadas ante notario, y por
escritura pública. (misabogados.com, 2018)
El
contrato de arriendo en la normativa chilena, termina por los siguientes
motivos (misabogados.com, 2018) :
a.-Por medio
del desahucio de una de las partes, en este caso, tanto arrendador como
arrendatario, pueden disponer término anticipado al contrato a través de un
desalojo judicial o desahucio, que consiste en la comunicación que le hace el
arrendador al arrendatario de que desea terminar el contrato, otorgándole un
plazo de dos a seis meses, para que el arrendatario haga abandono del inmueble. (misabogados.com, 2018)
b.-Por
sentencia judicial, el contrato de arriendo también puede terminar cuando lo establezca
un Tribunal en lo Civil, a través de Sentencia definitiva ejecutoriada. (misabogados.com, 2018)
c.-Por falta de
pago o incumplimiento de un mes de arriendo.
d.-El
cumplimiento del plazo pactado, si el contrato de arriendo se pactó por un plazo,
cumpliéndose dicho término, el contrato habrá terminado, esto es sin perjuicio
de la renovación a la que alude el artículo 1956 del Código Civil chileno, si
el arrendatario con el consentimiento del arrendador hubiere pagado la renta,
de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes
hubieren manifestado su intención de proseguir en el arriendo, se entenderá
renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más
tiempo que el de tres meses, sin perjuicio que a la expiración de este tiempo,
vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera. (BCN Chile, 2019) (misabogados.com, 2018)
La
regulación de la ley de arriendo y el correspondiente desalojo, en Chile, son
considerados por algunos especialistas, como excesivos en el tiempo, siendo que
el proceso de desalojo, contando los recursos y dilaciones judiciales, puede
tomar años.
III.-EL
PROCESO DE DESALOJO EN EL PERU
En
el tema del desalojo, se invoca la reivindicación, en caso de una
propiedad, puesto que la reivindicación es un atributo de la propiedad (La
propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Art. 923 CCP Código Civil Peruano); y la restitución
y recuperación del bien, en caso de una posesión legitimada (La restitución
de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo.
Art. 585 CCP).
En el contexto
procesal peruano, se manifiestan:
1.-Presupuestos
sustantivos, en cuanto, “el derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo
garantiza” (art. 70 Constitución Perú) y la noción de propiedad, como “el
poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien”
(art. 923 CCP). Este artículo está vinculado a la noción de posesión, el cual
se establece como, “el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a
la propiedad” (Artículo 896 CCP).
2.-Presupuestos
adjetivos, en cuanto, “la restitución de un predio se tramita con arreglo a
lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones indicadas” (art.
585 y ss. Código Procesal Civil Peruano CPCP).
La restitución o devolución de un bien se
gestiona en concordancia a lo dispuesto para el proceso sumarísimo, y las
precisiones que el propio código establece, se aprecia que es finalidad del
proceso, obtener la restitución de un predio (artículo 585 CPCP). La
restitución implica la devolución de una cosa a quien la poseía. El término predio,
señala una de las clases de bienes inmuebles a que se refiere el art. 885 CCP;
y es el definido en el art. 954 del mismo código, como el suelo, subsuelo y
sobresuelo, precisando que la propiedad del subsuelo no comprende los recursos
naturales, yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por
bienes especiales. (Pinto Arce, 2011)
Asimismo, se aplican las normas generales del
proceso sumarísimo y las especiales del desalojo, en lo que corresponda, cuando
se trate de la pretensión de restitución de bienes muebles e inmuebles (art.
596 CPCP). No es un medio de ejecución forzada, aunque la sentencia se ejecute
en forma semejante a un proceso de ejecución. No obstante, este proceso supone
un período de discernimiento donde el juez atiende a las partes, examina y
valora la prueba y finalmente dicta sentencia, la cual, debe ser ejecutada por
vía forzosa en defecto de la ejecución voluntaria. (Pinto Arce, 2011)
Según
la normativa peruana se desarrollan modalidades de arrendamiento, que también a
su vez, configuran procesos de desalojo:
1.- Desalojo
rápido de deudores morosos, llamado desalojo express (Ley Perú 30201-2014)
que trata de la terminación de contrato con deuda o mora de dos meses, se
aplica solo a aquellos contratos de arrendamiento de inmuebles, en los cuales
el arrendador haya pactado una cláusula de allanamiento de un futuro proceso de
desalojo. Posteriormente, se establece el Régimen de Promoción del
Arrendamiento para vivienda (DL Perú 1177-2015) con una ficha única o formato
de arrendamiento legalizado, con beneficios al arrendador, exclusivo para
vivienda, tales como exoneración de tributos y acceso a crédito.
2.- Desalojo
llamado notarial (Ley Perú 30933-2019), que regula el procedimiento de
desalojo con intervención notarial e incorpora también el arrendamiento para
vivienda (DL Perú 1177-2015). (RPP, 2019) Esta norma aplica,
para inquilinos que no hayan pagado dos meses de renta o contra quienes hayan
terminado su contrato notarial protocolizado y no se retiren del bien; permite
a los propietarios de un inmueble proceder al desalojo de un inquilino moroso,
en un plazo de veinte a treinta días. Se podrá desalojar a los inquilinos deudores
en solo semanas, puesto que un notario será el que verifique el incumplimiento
de los pagos de alquiler (que serán bancarizados) para luego comunicar el
desalojo a un juez local. El titular del inmueble remite una carta notarial al
inquilino para el desalojo del bien y, en caso no se retire, se recurre a un
notario del distrito donde se ubica el predio acompañando el contrato de
arrendamiento, título de propiedad, documentos de identidad, entre otros. El
notario enviará mediante acta protocolizada su verificación al Juez de Paz
Letrado del distrito donde se ubica el predio. Si al vencimiento del plazo
establecido, no se acredita la cancelación o el pago por alquiler, el juez debe
ordenar el desalojo en quince días hábiles, con apoyo de la fuerza pública; el
demandado, en el caso de ser vencido tendrá que pagar los honorarios de un
abogado, así como las costas y costos del proceso. Cumpliendo el principio de
la pluralidad de instancia se pueden presentar acciones, la resolución judicial
es impugnable, pero sin efecto suspensivo, es decir, que se deberá cumplir el
desalojo. (Laley, 2019)
Se debe tener en cuenta que, en los procesos de
desalojo, no procede: a) Interponer reconvención o contrademanda. b) La
variación y/o ampliación de la demanda. c) El ofrecimiento de medios
probatorios extemporáneos. d) La invocación de hechos nuevos. e) Ofrecimientos
de medios probatorios en segunda instancia, entre otros. (Art 559 CCP) (UPLA, 2016)
IV.-EL DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO
El proceso de desalojo por vencimiento de
contrato, es una acción personal, que tiene como pretensión, recuperar o
restablecer el derecho real de posesión de un bien, en esta causal no es
necesario que el juez declare derecho o causa del litigio, sino su solución,
puesto que está ya pactado expresamente en el contrato. En ese sentido,
significa el quiebre de la relación contractual entre el arrendatario y el
arrendador, quienes estuvieron jurídicamente relacionados en base a un contrato
de arrendamiento sujeto a un plazo determinado. Al no cumplir el arrendatario
la prestación de devolución del bien arrendado en la fecha prevista, el
arrendador debe exigir se le restituya la posesión correspondiente, iniciándose
el proceso. (Chávez Marmanillo, 2008)
El
desalojo por vencimiento de contrato, se dispone en el Perú, en el momento que finaliza,
termina o fenece el contrato de arrendamiento. En su presentación, posee un
factor temporal y momentáneo evidente, de forma que, si al tiempo del vencimiento
contractual, el ocupante o arrendatario no devuelve el bien, el arrendador
tiene el derecho de exigir su devolución mediante un proceso judicial. (abogadosinmobiliarios,
2019)
El
desalojo por vencimiento de contrato, tiene como base la existencia de un
contrato a plazo determinado, el cual, a la fecha de inicio del proceso de
desalojo, debe encontrarse vencido. En ese sentido, para que prospere la acción
es necesaria la existencia de presupuestos procesales: a) Que el actor acredite
ser titular de dominio del bien inmueble cuya desocupación solicita; b) Que se
acredite el vencimiento de relación contractual entre el demandante y el
demandado o emplazado. Normativamente, si el desalojo se sustenta en la causal
de falta de pago o vencimiento del plazo, sólo es admisible: a.- el documento
(contrato) finalizado o concluido a la fecha de inicio del proceso; b.- la
declaración de parte (demanda) y; c.- la pericia y/o título de propiedad o de
posesión. Es decir, no es necesaria la carta notarial requiriendo la entrega
del bien, puesto que, si se presenta la carta notarial, procede ya un proceso
por ocupación precaria. Es responsabilidad de los abogados, como dice Limo
Sánchez, delimitar correctamente la demanda, según causal y cumplir los
requisitos de ley, con el objeto de prevenir rechazos o improcedencias y contribuir
con ello a la celeridad de los procesos. (Artículo 591 CPCP) (Legis, 2017) (Legis, 2018)
Según lo indicado en el artículo 1700 y
siguientes del CCP, vencido el plazo del contrato, el arrendatario permanece en
el uso del bien arrendado, hasta que el arrendador solicite su devolución, lo
cual puede requerir en cualquier momento y más aún, a la fecha de vencimiento
del contrato. Como mencionamos, el artículo 585 CPCP dispone que la restitución
de un predio se tramita de acuerdo a lo definido para el proceso sumarísimo y
los requisitos que el propio código establece. El objeto del proceso, es
conseguir la restitución del bien, es decir, implica su devolución a quien lo
poseía. (Pinto Arce, 2011)
El proceso de desalojo por vencimiento de
contrato se inaugura con la demanda, debidamente sustentada con el contrato de
arrendamiento, la notificación al demandado con la demanda y anexos, la
contradicción del demandado, la audiencia y el pronunciamiento del juez. Este
proceso debe resolverse finalmente en la Audiencia única, requisito cardinal en
el cual se realizan los actos procesales siguientes: declaración de saneamiento
del proceso, propuesta de conciliación consensuada ante el magistrado, admisión
y actuación de los medios probatorios ofrecidos por las partes y finalmente la
sentencia. (Chávez Marmanillo, 2008)
-Quienes pueden interponer la demanda
1.- El propietario, que es la persona física o
jurídica que posee derecho de dominio sobre una cosa, especialmente sobre
bienes inmuebles, frente al inquilino, el dueño de la cosa alquilada. 2.- El
arrendador o locador, es decir, aquel que concede el uso o goce del bien. 3.-
El administrador o persona natural o jurídica que administra sus propios bienes
o los ajenos. 4.-Aquella persona que considere poseer derecho a la restitución,
salvo que el actual poseedor haya interpuesto interdicto. (Art 586 CPCP) En contraste,
pueden ser demandados, el arrendatario, el precario, y cualquier otra persona a
quien le es exigible la restitución del bien. (UPLA, 2016)
- Juez
competente en el proceso
1. Es competente, en el desalojo, el juez del
domicilio o residencia del demandado y el juez de la localidad donde se
encuentre el bien, a iniciativa del demandante. (Art 24 CPCP Inc. 1) (Pinto Arce, 2011)
2. En cuanto a la competencia por razón de la
cuantía: a) Cuando la renta mensual sea hasta cincuenta unidades de referencia
procesal, son competentes los jueces de paz letrado. b) Cuando la renta mensual
es mayor a 50 unidades de referencia procesal o no exista cuantía, son
competentes los jueces civiles. Uno de los casos donde no hay cuantía es en la
ocupación precaria, la cual se produce cuando el arrendatario con contrato
vencido, es requerido por el arrendador mediante carta notarial, en ese caso, la competencia
para conocer este tipo de procesos se traslada a los juzgados especializados
civiles, es decir, sale de la esfera de los juzgados de paz letrados. (art 547 CPCP) (Legis, 2018)
-El desalojo antes del vencimiento del plazo para
restituir el bien.
Es posible presentar una demanda anticipada o
iniciar el proceso de desalojo antes del vencimiento del plazo para restituir
el bien. De ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de
seis días de vencido el plazo. Si el demandado se allana a la demanda, y al
vencimiento del plazo, pusiera el bien a disposición del demandante, este debe
pagar las costas y costos del proceso (art 594 CPCP).
Se
permite la interposición de la demanda de desalojo antes de vencimiento del
plazo para restituir el bien, en los supuestos de contratos de arrendamiento de
inmueble con firma legalizada que comprendan una cláusula de allanamiento a
futuro del arrendatario (art. 594 CPCP). Las causales son por conclusión o
finalización de contrato o resolución del mismo por falta de pago:
“(…) En los
contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario
público o juez de paz… que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del
arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por
resolución del mismo, por falta de pago conforme a lo establecido (…) el Juez
notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días,
acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del
alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado
en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles…Es
competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos
con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien,
materia del contrato (...)” (art.
594 CPCP) (Cárdenas Manrique, 2017)
-Notificación de la demanda
Además de la ubicación domiciliaria señalada en
la demanda, esta debe ser enviada y notificada en el inmueble motivo de la
petición, si fuese diferente. Si el bien inmueble no presenta numeración
identificable o visible, el notificador debe inquirir a los vecinos y redactar
un acta sobre lo ocurrido (art 589 CPCP).
-Pago de
mejoras
El poseedor puede demandar el pago de mejoras
siguiendo el trámite del proceso sumarísimo. Si el demandado afirma haber
realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo (sea
de buena o mala fe), no justifica que se declare la improcedencia de la
demanda, sino que dichos derechos deben reclamarse en otro proceso. Lo único
que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la
posesión que invoca. En ese sentido, este proceso no es
acumulable al de desalojo (art 595 CPCP). La Corte Suprema peruana sobre el
pago de las mejoras, ha reiterado en varias ocasiones, que en estos casos el
poseedor tiene libre y expedito su derecho para hacerlo valer con arreglo a ley
en otro proceso. (Casación Perú, 859-2014) (Casación Perú Ucayali 2195, 2011)
-Ejecución
anticipada, lanzamiento antes de que se dicte la sentencia
En los procesos de desalojo por vencimiento del
plazo de contrato o por otro título que obligue la entrega, procede la
ejecución anticipada de la futura decisión final, cuando el demandante acredite
indubitablemente el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien
(art 679 CPCP), por la necesidad impostergable del que la pide, por la firmeza
de la demanda y/o por la consistencia de la prueba aportada (art. 674 CPCP). (Fuentes Morán, 2017)
-Lanzamiento
o desahucio[2]
Se ordenará a pedido de parte, luego de seis días
de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o lo que ordena se
cumpla lo ejecutoriado. (Art 592ºCPCP). Consentida o ejecutoriada la sentencia
que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que
ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en
el acta de notificación. Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se
hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido
a vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento
(art. 593 del CPCP).
V.- NORMATIVA DE
DESALOJO Y ADMINISTRACION DE JUSTICIA
En América Latina, según la corte Interamericana de Derechos Humanos y el Centro de Derecho a la Vivienda y contra
los Desalojos (COHRE), la ilegalidad de la propiedad y de la posesión, y los
frecuentes desalojos, son una derivación de las carencias de regulación y de la
sobre regulación normativa, así como de las vulneraciones de los derechos a la
propiedad y a la vivienda. Los modelos de desarrollo, han fracasado en la
solución de esta problemática, debido a que los gobiernos no han orientado su
atención a los deberes y reclamaciones de los residentes informales, en
adecuada correspondencia con el respeto de los derechos de los formales. Las
dificultades de los procesos de posesiones informales, son numerosos: déficit
de servicios básicos y de infraestructura, construcción ilegal, riesgo
ambiental y de salud, inseguridad en la propiedad y posesión, peligro de
desalojos, entre otros. Todas estas circunstancias transgreden el derecho a una
vivienda digna, por la falta de respeto de sus condiciones mínimas. La ausencia
de títulos de propiedad y la consiguiente inseguridad en la posesión, además de
manifestar un constante peligro de desalojo de sus lugares de residencia,
obstaculiza o detiene el suministro de servicios, además, de la falta de acceso
a créditos, facilidades de pago y subsidios, generando un círculo vicioso muy
difícil de resolver y que no permite la debida ordenación y
respeto irrestricto a la propiedad, como debería ser según el mandato
constitucional. (ONU, 2019) (COHRE, 2010)
Por otro lado, el alto crecimiento poblacional, en combinación con las
deficiencias legales, han multiplicado los casos de falta de ordenamiento y respeto
de la propiedad y de la posesión. En ese marco, se establece un gran aumento de
las demandas de desalojo en el sistema judicial, generando sobrecarga procesal;
y en la población, la generalizada incertidumbre frente a la falta de seguridad
jurídica de la propiedad privada y pública. La necesaria mejora y
perfeccionamiento del proceso de desalojo, es también una buena manera de
mejorar la confianza y la seguridad jurídica general de las sociedades. (Burgos, 2006)
En la
circunstancia normativa actual, bajo la necesidad de acelerar los plazos y
solucionar los constantes procesos judiciales, en varios países se modifica el
tratamiento y trámite del proceso de desalojo como proceso breve o sumarísimo y
se adiciona las características de un título ejecutivo en el caso de fecha
cierta de las firmas legalizadas, lo cual significa una gran mejora en la
tramitación y en los plazos del proceso. (Chávez
Marmanillo, 2008)
Por otro lado, en el caso peruano, sobre la necesidad de presentar un acta de
conciliación previa en los casos de desalojo, “el Acta de Conciliación
Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo
594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y
rápido. Asimismo, tampoco proceden las excepciones y defensas previas
planteadas por la parte demandada, por lo que el Juez debe declarar de plano su
improcedencia”. (Cuarto Pleno Jurisdiccional
Chiclayo 2017) Es pertinente, según este acuerdo, el concepto y significación de
conciliación, puesto que se conviene a ella para solucionar un conflicto y en
este caso ese conflicto no existe, en razón que las partes (arrendatario y
arrendador) ya se han allanado mediante una cláusula a la futura demanda o en
el caso del desalojo llamado notarial, al proceso correspondiente, por lo que
sería innecesario y gravoso exigir la conciliación. (Cárdenas Manrique, 2017)
En
los países de la región, como también en el Perú, con mayor o menor eficacia, las
normas de desalojo están establecidas y constituidas, no obstante, para su
cumplimiento efectivo, según el proceso brevemente revisado; es necesario que
se determine en primer término, que previamente a organizar el pago de los reembolsos
por mantenimiento, servicios, daños, costos y costas u otros, sea ineludible,
activar la restitución o devolución efectiva del bien, cumpliendo las exigencias
de ley, y sólo posteriormente establecer los pagos respectivos.
En
segundo lugar, los jueces deberán cumplir plazos de ejecución limitados,
para que los señalados pretextos de carga procesal o reducida logística, que con frecuencia se
invocan en todos los países, no ocasionen que la misma motivación de la ley se
convierta en una restricción más, en la conocida demora institucional del poder
judicial.
Es importante, definir el
derecho de defensa y precisar la discrecionalidad jurisdiccional principista,
la cual, en este caso; no es objetivamente fundamental, y aunque el recurso de
apelación en la norma peruana, como en otras de la región, no tenga efecto
suspensivo de la resolución; en la práctica, para que el desalojo, en la
modalidad que fuese, sea realmente efectivo y consecuentemente útil, debe
ejecutarse sin vaguedades y ambigüedades, en las condiciones y plazos
previstos.
-----------------
VI.- CONCLUSIONES
- El proceso de desalojo, es una acción judicial que tiene como objeto recuperar el derecho real de posesión, al no cumplir el arrendatario la devolución del bien arrendado, según un contrato de arrendamiento.
- Existen cuatro tipos de desalojo general: por falta de pago, por ocupación precaria, por vencimiento de contrato y por cláusulas específicas, según norma de cada país.
- En varios países de la región, se modifica normativamente el tratamiento del proceso de desalojo, como proceso breve o sumarísimo, con características de título ejecutivo, lo cual, si se cumple con rigor, significa una mejora en los plazos y efectos del proceso.
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[1]
Conjuntos de elementos, relaciones, condiciones y criterios, reunidos en torno
a un elemento jurídico importante, central y autónomo que los unifica. (Teoría del derecho, 2007)
[2]
Lanzamiento
o desahucio son términos usuales y de similar significado en varios países, en
España existe una sutil diferencia cuando se menciona desahucio, para casos de
desalojo por arrendamiento y lanzamiento, para casos hipotecarios. (laopiniondemalaga,
2015)
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